Visezi la un credit ipotecar sub 3% în 2026? Descoperă „creditul ipotecar asumabil”
Ai cumpărat casa ta în anii pandemiei? Felicitări, este foarte posibil să beneficiezi de o dobândă extrem de mică. Poate sub 3% — aproape jumătate din media actuală pentru un credit ipotecar fix pe 30 de ani. Potrivit npr.org, pentru potențialii cumpărători care au ratat acea oportunitate, există o soluție: creditul ipotecar asumabil.
👉 Funcționarea creditului ipotecar asumabil și beneficiile acestuia
Acest tip de transfer permite cumpărătorului să preia creditul ipotecar al vânzătorului, împreună cu dobânda acestuia, care este mult mai mică. Cumpărătorul beneficiază de o locuință mai accesibilă, vânzătorul câștigă un avantaj în marketing care ar putea duce la mai multe oferte și, poate, chiar la un preț de vânzare mai ridicat. De asemenea, piața imobiliară strânsă se relaxează puțin datorită creșterii vânzărilor de case. Aproximativ 6 milioane de locuințe din SUA au atât un credit ipotecar asumabil, cât și o dobândă sub 5%, conform unei estimări de la Assume List, care ajută cumpărătorii să găsească aceste locuințe disponibile și să navigheze procesul de achiziție.
👉 Condițiile și limitările creditului ipotecar asumabil
Cu toate acestea, există câteva condiții. În primul rând, nu toate creditele ipotecare sunt eligibile pentru acest tip de transfer — iar chiar și atunci când sunt, cumpărătorii și vânzătorii nu realizează întotdeauna acest lucru. În al doilea rând, procesul poate fi consumator de timp și poate necesita un avans substanțial. Deși majoritatea creditelor ipotecare convenționale nu sunt asumabile, cele susținute de guvern sunt, inclusiv creditele VA (soldate prin Departamentul pentru Afaceri ale Veteranilor) și creditele FHA (Administrația Federală pentru Locuințe), deseori acordate primilor cumpărători. Aproximativ 18% din noile credite ipotecare emise în 2020 au fost credite VA și FHA.
Dar puțini dintre acești proprietari de locuințe realizează că au opțiunea de a transfera creditul — și nici cumpărătorii lor potențiali. „Oamenii pur și simplu nu erau conștienți că au o oportunitate de a economisi literal zeci, uneori sute de mii de dolari”, spune Jerry Devlin, fondatorul Assume Loans, o companie imobiliară care ajută cumpărătorii și vânzătorii să facă aceste transferuri.
Companii precum cea a lui Devlin au apărut pentru a se ocupa de creditele ipotecare asumabile. Unele oferă propriile site-uri web unde cumpărătorii pot căuta listări de case care oferă credite ipotecare asumabile, precum competitorul Roam, care folosește inteligența artificială pentru a le identifica.
👉 Dificultățile procesului de transfer al creditului ipotecar
O căutare recentă pe Roam a dezvăluit 433 de listări cu un credit ipotecar asumabil și o rată mai mică de 3% în Houston, Texas. O căutare pe Zillow, care se bazează pe auto-reportarea vânzătorului cu privire la posibilitatea transferului ipotecii, a revelat doar trei. „Deseori, prima dată când un vânzător aud că au un credit ipotecar asumabil este de la un cumpărător cu Roam”, spune Raunaq Singh, fondatorul și CEO-ul Roam. Cu toate acestea, în ciuda economiilor, acest tip de transfer hipotecar este rar.
Una dintre cele mai mari provocări este cât de mult poate dura procesul. Prin lege, companiile de servicii ipotecare au 45 de zile pentru a evalua creditul cumpărătorului pentru a aproba transferul. Realitatea este că poate dura luni, spune Craig O'Boyle, președinte al Assumption Solutions, o altă companie care ajută cumpărătorii și vânzătorii să transfere ipoteci. De asemenea, FHA permite companiilor de servicii să perceapă până la 1.800 de dolari în taxe, dar aceste companii pot câștiga mult mai mulți bani prin demararea unui nou împrumut la o rată mai mare decât prin transferarea unui împrumut mai vechi cu o rată mai mică, spune O'Boyle. „Dacă un creditor poate renunța la o rată de 2,5% și să împrumute bani la 6,5%, cred că ar prefera să facă asta”, adaugă el.
Pentru o taxă, companii precum Assumption Solutions ajută la accelerarea acestui proces, de exemplu, prin presiunea asupra creditorului pentru a respecta cerințele de 45 de zile. Brendan Burroughs, un șofer de servicii alimentare, s-a îndreptat către Assume Loans după ce a avut dificultăți în a prelua un credit ipotecar pentru o casă cu patru dormitoare din Florida, cu o rată de 2,5%. El a spus că un ofițer de împrumut de la compania sa ipotecară, Mr. Cooper, i-a spus că avea 1.500 de oameni înaintea lui care aveau nevoie de ajutor cu ipotecile lor, așa că ar trebui să aștepte. Apoi nu a primit nimic de la creditor timp de o lună.
Când a reclamat acest lucru într-o postare pe Reddit, comentatorii i-au spus că ar trebui să se aștepte luni întregi. Dar, odată ce s-a înscris cu Assume Loans, spune că creditorul l-a sunat în trei zile. „Am fost mutat de la locul 1.500 la numărul 1”, afirmă Burroughs.
Într-o declarație trimisă prin email către NPR, un purtător de cuvânt al companiei de ipoteci Mr. Cooper a contestat afirmația lui Burroughs că cazul său a fost mutat în față datorită implicării Assume Loans. În schimb, ei au susținut că transferul lui Burroughs s-a încadrat în liniile directoare din industrie și că colaborarea cu Assume Loans a însemnat că a fost „lovit cu taxe inutile pentru servicii pe care proprietarii le pot finaliza singuri, fără costuri.”
👉 Impactul prețurilor în creștere asupra creditelor ipotecare asumabile
O altă mare provocare cu transferul unei ipoteci este că prețurile locuințelor au crescut cu 54% din ianuarie 2020. Așadar, un credit inițial realizat în timpul în care locuințele erau mai ieftine nu va mai acoperi prețul aceleași case astăzi. Este responsabilitatea cumpărătorului să completeze diferența și asta poate însemna un avans uriaș. Imaginează-ți o casă care s-a vândut cu 500.000 de dolari în 2021 și care se vinde acum cu 700.000 de dolari. Aceasta reprezintă o diferență de 200.000 de dolari. Și asta nu ia în calcul cât din ipotecă a fost deja plătit prin plățile lunare ale actualului proprietar și prin avansul original.
Aceasta poate produce un gap și mai mare între valoarea ipotecii existente și ceea ce trebuie să plătească noul cumpărător. Cumpărătorul ar putea obține un împrumut secundar, dar acestea sunt greu de obținut, în special pentru o sumă atât de mare. Și adesea au rate ale dobânzii mari. În schimb, cumpărătorul acoperă adesea această diferență cu un avans în numerar. Aceasta reprezintă o provocare pentru mulți cumpărători, spune Laurie Goodman, fondatoarea Centrului pentru Politica Finanțării Locuințelor de la Urban Institute. Dacă ideea este de a elibera locuințe pentru tinerile familii, spune ea, acestea sunt „ultimele persoane care pot mobiliza un plus de 200.000 de dolari în numerar.”
Burroughs a fost norocos. A avut nevoie de un avans de 105.000 de dolari pentru casa din Florida dorită. Dar a reușit să-l acopere datorită unor investiții timpurii în acțiuni de la Tesla și Nvidia. Astăzi, rata sa ipotecară este semnificativ mai mică decât cea a colegului său de muncă, care plătește 3.200 de dolari pe lună pentru o casă similară. „Ipoteca mea este literalmente jumătate din aceasta”, spune Burroughs. Fără creditul ipotecar asumabil, Burroughs spune că probabil ar fi locuit încă cu socrii săi și ar fi căutat o casă pe Zillow.
Cumpărătorii la prima achiziție se confruntă cu o piață imobiliară strânsă. Mulți proprietari de case de început nu sunt dispuși să vândă și să treacă la proprietăți mai mari, chiar dacă familiile lor au depășit dimensiunile locuințelor, deoarece ar pierde dobânda lor scăzută. Rata turnover-ului pe piața imobiliară din SUA se află aproape de un minim de 25 de ani. Într-un document recent, Groundwork Collaborative, o organizație de studii orientată spre stânga, susține că făcând mai multe credite ipotecare convenționale asumabile va ajuta la deblocarea stagnării pieței imobiliare. De asemenea, se militează pentru opțiunea de „ipotecă portabilă”, în care un vânzător poate lua ipoteca sa existentă și dobânda scăzută cu el în noua sa casă.
👉 Perspective pentru piața imobiliară pe termen lung
„Pe termen lung, cauza inaccesibilității locuinței în Statele Unite este că nu avem suficiente locuințe disponibile. Dar nu poți snap-uca degetele și construi 3 milioane de case peste noapte”, spune Bharat Ramamurti, coautor al paperului și fostul director adjunct al Consiliului Economic Național al Casei Albe în timpul administrației Biden. „Acest tip de politică îți oferă o șansă de a aborda această problemă pe termen
